编者按：“烂尾房”如何维权？物业费都包含哪些服务？离婚时如何分割房产？……日常生活中，很多人都会面临法律问题的困扰。为解决生活中常见的法律问题，栋察楼市与京师律所合作推出《律师栋察社》栏目，用最接地气的“大白话”，最生动的小案例，深入浅出地讲解与生活息息相关的法律问题，让枯燥的法律知识“活”起来。

今天不说案例，说说当下沈阳楼市的那些优惠活动！

2022年开始，房地产市场多年前的“零首付”重回江湖，不仅如此，近日，笔者听闻，沈阳某本土开发商推出了“负首付”，就是在“零首付”的基础上，开发商再给你一笔钱，用来支付购房第一年的贷款费用。

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通常，这类优惠，售楼处的说辞毫无破绽，只是市场不景气，开发企业加大了营销力度，那么，今天我们就来说一说，这些诱人的购房政策是不是真的安全？到底是开发商和中介公司割肉卖房？还是购房者被套路？

律师意见：

“零首付”、“负首付”，大家见得多，一般就是拉高售价，把首付做到按揭中去！可以肯定的是，“零首付”和“负首付”会让购房者陷入财务压力和法律风险双重危机。

首先，“零首付”和“负首付”对于购房人而言，在签署商品房买卖合同后，如果未能获得预计金额的贷款，又未能按约定自行支付合同款项，可能会面临解除买卖合同以及承担违约责任的风险。

其次，表面上看，零首付好像降低了购房门槛，减轻了购房者资金周转压力，但实际上并未真正降低购房成本，反而通过做高房屋合同总价等方法提高了贷款月供额度，加重了购房者的还款负担。购房者会因还款能力不足，导致断贷或断供，后患无穷。

图片源自网络

法律层面上来看，虽然，“零首付”和“负首付”购房引发的行业乱象和复杂错综的纠纷，我国法律及相关司法解释并没有明确的界定和约束。但不可否认的是，“零首付”购房违反了中国人民银行、住建部、银保监会所颁布的关于“首付款比例”的规定（存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于 30%）。

早在2016年7月29日，住建部、国家发改委等七部门发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确表示，“中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。”

不仅如此，按照我国相关法律规定，借款人不得采取欺诈手段骗取贷款。如果通过“高评高贷”的方式获得贷款，可能会产生贷款合同无效或被解除合同的后果，贷款银行可能会停止支付借款人尚未使用的贷款，要求借款人提前归还贷款。

购房人通过做出虚高的合同价格及房屋评估金额，以获取更高额度的银行贷款，还提供其他虚假文件、给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，涉嫌构成骗取贷款罪；如果以非法占有为目的骗取贷款的，还可能涉嫌构成贷款诈骗罪。

所以说，售楼处那些所谓“开发商贴钱换销量”、“开发商承担风险”、“购房者没有任何风险”等说辞，显然是片面的，购房者选择此类优惠之前，一定要全面评估风险，毕竟，签字的是你，承担法律责任的是你，以后要还钱的还是你！