观点香港网讯：8月4日，第一太平戴维斯的2023年第二季香港住宅销售市场报告指出，住宅市场再次发出正反两面讯号，发展商录得满意的一手住宅销售业绩，同时豪宅交易量则大幅下降。

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发展商透过积极的销售活动及折扣优惠，取得满意的住宅销售，尤其是小型单位的价格比2022年早期下降15%至20% ，令一手住宅成交量达3569套，按季增加27%，主导住宅市场活动。尽管2022年整体住宅价格已下降15.5%，发展商的折扣导致价格于第一季出现7%的反弹后再次回软，按季下降2%。

假设今年下半年的一手住宅销售率与上半年相若，销售量预计比去年的10318宗交易高出20%，但仍比新冠疫情期间的平均交易量14427宗低约15%。

天后一幢服务式住宅(含住宅用地)及鲗鱼涌一幅住宅用地分别以4.68亿及4.12亿港元售出。两宗交易反映，即使在市场不明朗的情况下，位于较多实力买家聚居的市区地段的住宅用地仍然受到开发商的青睐。

不过，在最近一次的坚尼地城土地拍卖中，一幅位于西环坚尼地城西宁街与域多利道交界、面积约24326方呎的住宅用地，仅以17.2亿元成交，每方呎楼面地价约7071元，创下20年来港岛住宅用地拍卖的新低。虽然该地皮的开发周期比一般地皮要长，周边设施也有一些不利因素，但附近一幅地皮去年以每方呎9500元的楼面地价成交，反映发展商对短期楼价的态度谨慎。

由于持续的高息、股市波动及缺乏资本充裕的内地买家，第二季中价位以上的豪宅(5000万港元以上)的交易量从第一季度的165宗下降至126宗，按季大幅下跌24%。尽管如此，交易量仍比去年同期高出16%，反映通关持续带来积极影响。虽然上半年有6.1万名人才透过各种人才入境计划涌入，但其中大部分来自中国内地，而多数在真正定居香港之前的头几年会选择租赁而不购买住宅，而且只有在他们获得香港永久居留权时(即7年后)才会退还买家印花税和双倍印花税。因此，豪宅价格在第二季相对稳定。

在超级豪宅方面，虽然仍有超级富豪在寻找特色豪宅，如薄扶林沙宣道的爱莲别墅以 5.5亿港元售出，但第二季超级豪宅的整体市场仍然平静。

住宅市场的短期前景取决于利息走势和发展商推售一手住宅的立场。虽然预计利息在今年年底前将再上调一到两次，但鉴于目前的低迷情绪，发展商可能会为其一手项目提供更多折扣，所以预计今年下半年的价格波动幅度将在10% 至15%。在此期间，一手住宅仍会成为市场主流。

由于银主盘可能再次主导市场，超级豪宅的成交量预计会保持低位，价格也会变得波动。不过，如果能找到合适的买家，也可能会有一些特色房屋以高价售出。

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事汤卓轩表示，今年下半年，一手住宅市场将主导大众住宅市场，而豪宅价格可能会更加波动。

第一太平戴维斯香港住宅销售、发展及投资部资深董事及部门主管黎汉群指出，由于缺乏中国买家和资金成本上升，豪华住宅销量放缓，但超奢华市场的特色豪宅仍具吸引力。